又亏了！贝壳的2021年没有惊喜|年报解码③

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撰文|蜜妹儿&编辑|凯

难熬的2021年，房企们咬紧牙关，房产中介生存状况也让人思虑。

近日，中介“航母”贝壳发布了2021年成绩单。2021年对贝壳找房来说极不寻常，这既是贝壳中概股上市后的第一个完整年，也是灵魂人物左晖离世后的第一年，就在2021年底，还被浑水做空。

种种压力之下，贝壳找房表现如何？

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先来看看房地产行业2021年的“黑色第四季度”贝壳表现。

财报显示，2021年四季度，贝壳跌得也很惨。营业收入下降21.5%至178亿元，2020年同期为227亿元，减少的主要原因是市场低迷。其中现房交易规模3546亿元，同比下降39.4%；新房交易总额3568亿元，同比下降24.0%。

存量房交易方面，该报告期内贝壳营收60亿元，同比下降34.8%。其中，向非链家门店和经纪人收取的平台服务、特许经营服务等收入约7亿元，同比下降30%；上年同期10亿元；链家门店贡献佣金收入53亿元，同比下降35.4%。

毛利润跌更狠。2021年第四季度跌46.3%，为29亿元 (5亿美元)，上年同期为54亿元；毛利率也跌了，为16.4%，上年同期23.9%。

贝壳表示，下降的主要原因有三点，其一收入结构的持续转变，向贡献率较低的新型住宅交易服务迈进；

其二贡献边际较低现有房屋交易主导的固定补偿成本占链家代理商的比例相对较高；

其三报告期内与门店净收入相关的成本比例相对较高，因为2021年开业的合同服务中心的租金上涨以及折旧和摊销费用增加。

值得注意的是，尽管2021年四季度多项指标下滑厉害，但贝壳的总运营费用并未明显缩减，为41亿元，2020年同期为42亿元。

基于此，贝壳2021年第四季度净亏损9.33亿元，2020年同期为净收入10.96亿元。

经调整后净利润为4200万元，2020年同期为20.01亿元。

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全年来看，贝壳的疲态也很明显。

2021年，全年成交额(GTV)3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入808亿元，同比增长14.6%；此前的2021半年报贝壳的营收增长是很亮眼的，同比大增64.6%，可见下半年形势有多严峻。

2018—2020年，贝壳营收同比增速分别为12.31%、60.63%、53.17%，2021年的增速为近3年最低。

净利润方面，经过2020年短暂的盈利后，2021年贝壳净亏损5.25亿元。2018-2020年，这一数据分别为-4.28亿元、-21.80亿元、27.78亿元。

经调整后2021年贝壳的净利润22.94亿元。与2020年年报两相对比，考虑汇率浮动后，2021年贝壳经调整后净利润较上年同期下降58.95%。

毛利润方面，从2020年的169亿元下降至2021年的158亿元，同比下降6.2%。2018-2020年，贝壳的毛利同比增速分别44.08%、64.02%、49.63%。

全年毛利率也降了，为19.6%，比2020年的23.9%降了4.3个百分点。

行业不景气，贝壳也在人员调整。2021年四季度，贝壳就曾传出搞了一波人员优化。财报数据显示，截至2021年四季度末，贝壳联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。

门店方面，2021年末贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%。

2021年，贝壳的总营收成本同比增速高于营收增速，为21.1%，从536亿元增长至649亿元 (102亿美元)，主要是由于关联代理商的分割佣金和其他销售渠道，内部佣金和薪酬的增加。

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现金流方面，2021年贝壳的经营活动现金流量净额大幅下滑，如下图财报数据披露，从2020年同期的93.62亿元，下降至2021年末的35.95亿元，降幅61.6%。

投资活动现金流量净额从2020年同期的-149.78亿元。降至-248.84亿元，流出扩大了近100亿。

融资活动现金流量净额2021年末为-107.4亿元，2020年末这一数据为254.06亿元。

年末现金及现金等价物也下滑严重，2021年为267.32亿元，2020年末这一数据为495.37亿元，降幅为46.04%。

冬天还未过去。

贝壳方面称，公司预计2022年第一季度营业收入在115亿元至125亿元之间，较2021年同期下降约39.6%至44.4%。

根据Wind数据，1-2月份国内30大中城市商品房成交面积合计1949.75万平米，同比减少28.75%。成交量仍明显低于往年同期。

图表来源：远东资信（特此感谢！）

为了稳住商品房销量，近期房地产政策一直在放宽，例如银行对个人住房贷款利率下调、放款速度加快，一些地方还下调了房贷首付比例。但当前房价上涨已经停滞，市场对未来房价的预期已经扭转，购房者有观望情绪，相关政策的效果可能有限。

2月份，百强房企销售操盘金额同比下降47.2%。

2022年GDP增长目标在5.5%左右，要实现这样的目标，或还需出台更多房地产支持政策，以扭转房地产销售和投资的偏弱态势。

春天还会远吗？

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今日词汇：道氏理论

理论起初来源于新闻记者、首位华尔街日报的记者和道琼斯公司的共同创立者查尔斯·亨利·道（1851年—1902年）的社论。

在其去世后，由威廉·P·汉密尔顿、查尔斯·丽尔和E·乔治·希弗总结出来。

道氏理论断言，股票会随市场的趋势同向变化以反映市场趋势和状况。股票的变化表现为三种趋势：主要趋势（持续一年或以上，大部分股票将随大市上升或下跌，幅度一般超过20%。），中期趋势（与基本趋势完全相反的方向，持续期超过三星期，幅度为基本趋势的三分之一至三分之二。），短期趋势（只反映股票价格的短期变化，持续时间不超过六天）。

往期好文

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